שהיטל השבחה של שמאי מקרקעין הוא אחד התשלומים המשמעותיים ביותר שבעלי נכסים נדרשים לשלם במסגרת תהליכי בנייה ופיתוח. לכן, חשוב להבין לעומק את המשמעויות של היטל זה ואת תפקידו של שמאי מקרקעין בחישוב הסכום שיש לשלם. כאן נסביר מהו היטל השבחה של שמעי מקרקעין, מתי משלמים אותו, כיצד מחושב ההיטל על ידי השמאי ומה הגורמים המשפיעים על גובהו.
מהו היטל השבחה ומתי משלמים אותו?
היטל השבחה של שמעי מקרקעין הוא תשלום המוטל על ידי הרשות המקומית כאשר נכס עובר שינוי תכנוני כמו שינוי ייעוד או תוספת זכויות בנייה שגורם לעליית ערכו. מטרתו לחלק את ההשבחה (העלייה בשווי הנכס) בין בעל הנכס לבין הרשות.
ככלל, בעל נכס שקיבל אישור לשינוי תוכנית בניין עיר להקלה או לשימוש חורג, יידרש לשלם היטל השבחה בהתאם לשיעור עליית ערך הנכס. החבות בתשלום ההיטל נוצרת במועד אישור התוכנית או ההקלה, אך התשלום בפועל מתבצע רק בעת מימוש הזכויות בפועל, כלומר בנייה או מכירה.
תהליך חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין
חישוב שהיטל השבחה של שמאי מקרקעין מתבצע כמובן על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תפקידו של השמאי הוא לקבוע את שווי ההשבחה שנוצרה לנכס כתוצאה מהשינוי התכנוני שאושר. תהליך החישוב מורכב מכמה שלבים:
- קביעת שווי הנכס לפני אישור התוכנית או ההקלה.
- הערכת שווי הנכס לאחר אישור השינוי התכנוני וקביעת סכום ההשבחה.
- חישוב גובה היטל ההשבחה שהוא 50% מסכום ההשבחה שנקבע.
שמאי המקרקעין נדרש לבסס את הערכת השווי על נתונים עדכניים מהשוק, כמו עסקאות השוואה של נכסים דומים באזור, וכן להתחשב במגוון פרמטרים נוספים כמו מיקום הנכס, גודלו, מצבו הפיזי, זכויות הבנייה, מצב השוק והנדל”ן בסביבה ובכלל, עלויות הבנייה והפיתוח וכו’.
תפקידו של שמאי המקרקעין בהליך היטל ההשבחה
כפי שראינו, לשמאי מקרקעין יש תפקיד חשוב ומרכזי בכל הליך היטל ההשבחה, החל משלב חישוב ההשבחה בעקבות שינוי תכנוני, ועד להליכי ההשגה והערר על גובה ההיטל. חשוב להדגיש כי במרבית המקרים שמאי הוועדה המקומית והשמאי הפרטי של בעל הנכס אינם מייצגים צדדים מנוגדים אלא חותרים למטרה משותפת – קביעת שווי הוגן ומדויק של ההשבחה לצורך חישוב ההיטל.
ייצוג וליווי הלקוח מול הוועדה המקומית
שמאי המקרקעין הפרטי פועל לייצוג האינטרסים של בעל הנכס מול רשויות התכנון ולהבטחת זכויותיו בכל הנוגע לחישוב היטל ההשבחה. השמאי יוודא שחישוב ההשבחה נעשה בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק ולכללי השמאות המקובלים. הוא יפקח על עבודת שמאי הוועדה, יעיר על אי דיוקים או טעויות בחישוב, ויסייע בקבלת המידע השמאי המלא הנוגע לנכס. בהליכי טיעון מול הוועדה בנוגע לגובה היטל ההשבחה של שמאי מקרקעין, השמאי הוא בעל הידע והכלים להציג טיעונים מקצועיים, להתמודד עם הנתונים שמציגה הוועדה וליצור תשתית ראייתית התומכת בעמדת הלקוח.
הכנת חוות דעת שמאית מנומקת להפחתת ההיטל
אחד הכלים המרכזיים של שמאי המקרקעין בהליך הוא הכנת חוות דעת שמאית חלופית, אשר מראה כי שווי ההשבחה נמוך מהסכום שקבע שמאי הוועדה המקומית. חוות הדעת של השמאי הפרטי תכלול ניתוח של תוכנית השינוי, הערכת שווי מעודכנת של הנכס לפני ואחרי השינוי, וכן נתונים תומכים מעסקאות דומות שבוצעו באזור. בהתבסס על חוות דעת מנומקת ומבוססת נתונים, הלקוח וייצוגו המשפטי יוכלו לנהל משא ומתן אפקטיבי עם הוועדה על הפחתת היטל השבחה של שמאי מקרקעין כזה או אחר, או לחלופין להגיש ערר לוועדת הערר, בידיעה כי יש בידם אסמכתאות מקצועיות המצדיקות זאת.
לסיכום
שמאי מקרקעין הוא בעל תפקיד קריטי בהליך של חישוב היטל השבחה והשגה עליו. חשוב שהיטל השבחה של שמאי מקרקעין יהיה מדויק, אמין ומבוסס ראיות. בחירת שמאי אמין, מקצועי ומנוסה, המכיר לעומק את החוק, הפרקטיקה והפסיקה בנושא, היא המפתח להגנה על זכויות בעל הנכס ולהפחתה משמעותית של סכום ההיטל לתשלום.
המידע באתר הוא לא חוות דעת מקצועית או המלצה מקצועית מכל סוג שהוא. כדי לקבל את הטיפול או את הייעוץ המדויק יש לפנות למומחה בתחום בלבד.
קרדיט תמונה קנבה
