נדל”ן נחשב לאחת ההשקעות הבטוחות לטווח הארוך. בשנים האחרונות, משקיעים רבים מפנים את מבטם אל אירופה, בחיפוש אחר שווקים אטרקטיביים ורווחיים יותר. בעוד שבישראל שוק הנדל”ן נתון בקיפאון כבר תקופה לא מבוטלת, באירופה ישנן הזדמנויות רבות לרכוש נכסים מניבים במחירים משתלמים וליהנות מתשואה שבישראל תיחשב לדמיונית. היום, נבחן כיצד גרמניה הפכה לאחד מיעדי ההשקעה הפופולריים ביותר ונעבור על כל הקריטריונים שיסייעו לך ללמוד האם מדובר באפיק השקעה שמתאים גם עבורך.
אז למה דווקא גרמניה?
מדינות רבות עדיין מתמודדות עם השלכות משבר הדיור ב-2008. בגרמניה, כמו מדינות רבות אחרות שהתמודדו עם המשבר, מתאפיין שוק נדל”ן עם ביקוש גבוה להשכרה, אך ביקוש נמוך מאוד לרכישת נכסים. משמעות הדבר היא שנוכל לרכוש נכס במחיר טוב ולהשכירו בשוק שהביקוש בו רק גובר מיום ליום. גרמניה כבר במגמת יציאה מהמשבר ומחירי הנדל”ן רק עולים. נתון זה מבטיח לנו צמיחה לאורך זמן. עם זאת, מדובר עדיין בהשקעה שיש להשקיע בה מחשבה רבה ולהיערך להתחייב אליה לאורך תקופה. לפני שניכנס להתחייבות המורכבת שכזו, חשוב שנבחן האם ניחשב בתור משקיע כשיר בנדל”ן בחו”ל.
מהו בעצם משקיע כשיר?
הרשות לניירות ערך מחילה מספר קריטריונים על מנת להגדיר מיהו משקיע כשיר. קריטריונים אלו רלוונטיים עבור השקעות נדל”ן לא פחות מאשר שהם נכונים עבור השקעות במניות. המשקיע הכשיר יכול להשתתף גם בהשקעות שלרוב נועדו אך ורק לגוף מוסדי וליהנות מהזדמנות להשקעה בסכומים גבוהים ועם פוטנציאל רווח אדיר. הקריטריונים השונים שבוחנת הרשות לניירות ערך נועדו למדוד את יכולתו הכלכלית של המשקיע ואת החוסן הפיננסי שיאפשר לו לשמור על יציבות גם מול אתגרים מורכבים, תנודות בשוק, הפסד כבד ופגיעה ביכולת ההחזר שלו. רק אדם שיוכל לכסות את עצמו אל מול כלל המכשולים שהשקעה כזו טומנת בחובה יוכל להיחשב למשקיע כשיר. אלו כמה מהמבחנים בהם בוחנת הרשות יכולת זו.
מבחן גובה ההכנסה
המבחן הראשון בוחן את כשירותו של המשקיע בהתאם לגובה ההכנסה השוטפת שלו. החוק מגדיר את רף גובה ההכנסה הכשירה על 1,214,317 ₪ עבור אדם בודד או 1.8 מיליון כרף להכנסת המשפחה כולה. מטרת מבחן זה היא לוודא שהכנסתו של המשקיע תוכל לשמש לו כבטוחה ולהעניק לו יציבות בכל מקרה בו יתעוררו קשיים במהלך ההשקעה. הכנסה קבועה וגבוהה היא תעודת הביטוח של הבנק אל מול סיכוניו של המשקיע.
מבחן שווי הנכסים
לצד ההכנסה הקבועה, עשוי המוסד הפיננסי לבחון את כשירותו של המשקיע על פי הנכסים הנזילים העומדים לרשותו. נכסים אלו, אשר ניתן לממש אותם בכל עת, מעניקים לבנק ביטחון נוסף כי למשקיע תהיה אפשרות לכסות את חובותיו אל מול כל האתגרים שההשקעה עשויה לחשוף. מבחן שווי הנכסים מגדיר כשירות כאשר השווי הכולל של כלל נכסיו הנזילים של המשקיע עומדים על 8,095,444 ₪ לכל הפחות. החוק אינו כולל בחישוב זה נכסי נדל”ן ומוצרים פנסיוניים שונים ואין להחשיב אותם כסך הנכסים הנזילים העומדים לרשותו של המשקיע.
המבחן המשולב
החל מ-2016, רשאי משקיע לבקש שכשירותו תיבחן על פי השילוב בין הכנסתו ובין שווי נכסיו הנזילים. תיקון זה בחוק אפשר למשקיעים רבים שבעבר לא עמדו בקריטריונים, להיכנס להשקעות מניבות וליהנות מהזדמנויות שבעבר לא היו נגישות להם. ככל ששווי נכסיו הנזילים של משקיע עומד על 5,059,652 ₪ לפחות ובנוסף, הוא בעל הכנסה אישית של 607,158 ₪ או 910,737 הכנסה משפחתית, ייחשב המשקיע ככשיר. עכשיו, ייתכן שגם לך יש הזדמנות לנצל את שלל ההשקעות האטרקטיביות הממתינות לך באירופה ולמצות את המיטב מהאפשרויות שלך.
